묵시적 계약과 임차인 등기명령

안녕하세요 지난 3월 개정된 주택임대차보호법이 어제부터 시행이 되었습니다. 집주인들이 보증금을 돌려주지 않아서 피해를 보는 세입자들을 위해서 개정된 임차인 등기에 대해서 정리를 해보겠습니다. 더불어 묵시적 계약에 대해서도 이야기를 해볼게요

주택 임대

묵시적 계약이란

 우리가 월세나 전세로 주택을 계약해서 살다가 계약 만료 2개월 전에 계약해지 통보를 하지 않으면 자동으로 2년 계약이 갱신이 되는 것을 묵시적 계약이라고 합니다. 
 
 주택 임대차 보호법 6조에서는 집주인이나 세입자가 임대차계약 만료 6개월 전부터 2개월 전에 계약해지 또는 변경 통보를 하지 않으면 동일한 조건으로 다시 계약이 됩니다.

임대차 계약 해지

이사를 가시는 분들은 꼭 계약 만료 6개월~2개월 전에는 집주인에게 이사를 간다고 보증금을 돌려달라고 요구를 하셔야 되고 녹음을 해서 증거 자료를 남겨 놓아야 됩니다. 

 

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전세 대출이 있는 경우  임대차 계약 해지

 임대차 기간 만료 전에 전세 대출금을 갚아야 되는데요. 세입자가 집주인에게 보증금을 받아서 은행에 전세대출금을 갚는 경우도 있고 집주인이 은행에 바로 갚는 경우도 있습니다. 은행마다 상환방법이 다르니 전세대출을 한 은행의 문의를 해보셔야 됩니다. 
 
 집주인이 세입자의 전세대출금을 완납하면 세입자는 나머지 보증금만 받아서 나오시면 됩니다. 그런데  세입자가 보증금을 받아서 전세대출금을 직접 갚는 경우에는  집주인이 보증금에서 전세 대출금을 갚을 수 있는 금액을 먼저 돌려주고  세입자에게 전세대출완납 증명서를 요구합니다. 집주인은 전세대출완납증명서를 받으면  나머지 잔금을 돌려주는 방식으로 처리가 됩니다.

 

대한민국 아파트

개정된 임차인 등기명령

임차인 등기를 이해하기 위해서는 대항력과 우선변제권을 먼저 이해해야 됩니다.

• 대항력이란 집주인이 세입자를 함부로 쫓아내지 못하게 하는 것입니다.
• 우선변제권은 집주인의 집이 경매로 팔렸을 때 집주인의 빚보다 나의 보증금을 제일 먼저 받는 것입니다.

 대항력과 우선변제권을 가지기 위해서는 처음 임대차계약을 하고 약한 집 근처에  주민센터에 가서  전입신고를 하고 임대차계약서에 확정일자를 받고 실제 거주를 하면 대항력과 우선변제권을 가지게 됩니다.

 

 계약 기간이 끝났는데 보증금을 받지 못하고 이사를 가는 경우에는 법원에 임차인 등기 명령을 꼭 신청을 해야 됩니다. 임차인 등기 명령을 신청하지 않고 이사를 하는 경우 우선변제권과 대항력의 효력이 상실하기 때문에 보증금을 못 받을 수 있습니다. 

 

 세입자가 법원에 임차인 등기명령을 신청을 하게 되면  법원에서 집주인에게 등기명령 결정서를 송달하는데요. 개정 전에는 집주인이 법원이 보낸 임차인 등기명령 결정서를 확인을 해야지 임차인등기가 완료되었습니다.

 

집주인들이 의도적으로 법원이 보낸 결정서를 받지 않으려고 회피하는 경우 또는 집주인이 사망을 하게 되면 임차인 등기를 완료할 수 없었습니다.

 

 이번에 개정된 법은 법원이  집주인에게 보낸  임차인 등기명령 결정서 송달 여부와 상관업이 법원의 결정만으로 임차인 등기 명령을 완료할 수 있게 되었습니다.

 

보증금을 받지 못하고 이사를 나가야 되는 세입자는 법원의 임차인 등기 명령을 신청을 하고 법원이 결정만 하면 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있습니다.